대체투자 자산으로 분류되는 ‘물류창고 리츠(REITs)’는 글로벌 공급망 불안정 시대에 안정적인 임대 수익과 자본 이득을 동시에 제공하는 새로운 투자처로 자리잡고 있다. 2024년 국내 물류단지 지가 상승률은 5.8%를 기록했으며, 국내 상장 물류 리츠 3개(이앤드디물류·코람코물류·NH올물류)의 평균 배당수익률은 6.2%로 상업용 오피스 리츠(5.1%)보다 1.1%p 높았다.

첫째, 투자자는 물류창고의 ‘가동률’과 ‘장기 임대 계약 비율’을 반드시 확인해야 한다. 국내 A물류단지는 2025년 1월 기준 가동률 98%·5년 이상 장기 임대 계약 비율 75%를 기록했으며, 이는 분기당 0.2%p의 초과 수익으로 이어졌다. 둘째, ‘스마트 물류 인프라’ 도입 단지는 청구 임대료가 7% 이상 높게 책정된다. 자동화 분류기·로봇팔·IoT 기반 에너지 관리 시스템을 갖춘 B물류센터는 2024년 완공 직후 임대 경쟁률이 150대 1을 기록했다.
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셋째, 금융기관의 ‘물류 단지 전용 금융지원 프로그램’을 활용하면 LTV 75%·금리 우대 0.4%p 혜택을 받을 수 있다. 농협은행·수출입은행이 제공하는 해당 지원은 프로젝트 규모 200억 원 이상 단지에 한정된다.

넷째, 투자자는 ‘물류창고 공급 과잉 리스크’를 관리하기 위해 지역별 분양·임대 지표를 비교해야 한다. 수도권 남부(김포·평택·이천)는 물동량 증가에 따른 신규 개발이 계속되나, 연간 가동률 하락 리스크도 존재한다. 반면, 충청권(천안·아산)은 물류 수요 대비 공급량이 적어 프리미엄 재생산 가능성이 높다.

이 글은 물류창고 리츠 시장 구조, 스마트 물류 인프라 경쟁력, 금융지원 활용 전략, 공급 과잉 리스크 관리 방안을 통계(국토부 물류 동향), 사례(평택 G단지, 천안 H단지)와 함께 분석하여 백링크용 고유 콘텐츠로 제공합니다.