앞으로 낮은 보증금 대신 높은 월세를 내는 이른바 '고액 반전세' 계약을 할 때 주택도시보증공사(HUG)가 전세 보증을 해주지 않는다. 월세 500만원이 넘는 초호화 주택도 보증해 주는 게 맞느냐는 지적이 거듭 나오자 제도 개선에 나선 것이다.

9일 HUG는 "고액 월세 임대차 계약의 전세보증 가입 사례를 방지하기 위해 제도를 개선해 운영할 예정"이라고 공지했다. 이달 30일 신규 신청 건부터 '전월세 전환율 6%'를 적용하는 게 핵심이다. 월세를 전세로 바꿨을 때 보증금이 얼마나 되는지를 따져보고 보증을 하겠다는 것이다. 전월세 전환율은 월세를 전세로 돌릴 때 얼마가 되는지 가늠하는 수치다.

지금까지 HUG는 전세보증금이 수도권은 7억원, 지방은 5억원 이하면 보증 가입을 허용했다. 보증금 총액이 얼마인가만 따졌을 뿐, 월세를 얼마나 내는지는 전혀 고려하지 않았다. 이 때문에 전세보증금 7억원에 월세가 500만원 이상인 초호화 주택도 전세 보증에 가입하는 게 가능했다.

HUG가 서민 주거 안정을 목적으로 전세보증 제도를 운영한다는 구성역 플랫폼시티47 점을 고려하면 이는 개선이 필요하다는 지적이 거듭 나왔다. 올해 국정감사에서도 "고액 반전세에 지속적으로 보증하며 HUG 본연의 역할을 망각하고 있다. 이는 무책임한 경영의 표본"이라는 비판이 나왔다.

보증 업무를 수행하는 또 다른 공공기관인 한국주택금융공사(HF)는 아예 지난 9월부터 전월세 전환율을 고려해 전세대출보증을 해주는 방향으로 제도를 바꾸기도 했다. 결국 HUG도 이날 "월세가 있으면 전월세 전환율 6%를 적용하겠다"고 밝혔다.
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예를 들어 보증금 2억원에 월세 300만원인 주택은 앞으로 전세보증 가입이 안 된다. 전월세 전환율 6%를 적용하면 전세보증금이 8억원으로 산정되기 때문이다. 1년치 월세(3600만원)를 전월세 전환율 6%로 나눈 값인 6억원에 실제 보증금 2억원을 더하면 8억원이 된다.

이번 조치는 오는 30일 신규 신청 건부터 본격 적용된다. 다만 시행일 이전에 임대차 계약을 체결하고 임대차 계약금 납부 사실을 입증하면 전월세 전환율 적용 제외가 가능하다.

올해 서울 빌라 월세 거래량이 늘어난 것도 HUG의 이 같은 결정에 영향을 미친 것으로 보인다. 부동산 정보업체 다방이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 올해 1~11월 연립·다세대 주택(빌라)의 전월세 거래를 분석한 결과, 월세 거래는 총 6만6194건으로 전년 동기(6만125건)보다 10% 늘었다. 반면 전세 거래는 5만7604건으로 지난해 동기(60만6408건)보다 13.3% 줄었다.