도시계획에서 가장 중요한 개념 중 하나는 ‘용도지역’입니다. 국토의 용도를 효율적으로 배분하기 위해 토지를 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분하는 제도인데, 이는 해당 지역의 개발 방향과 부동산 가치를 좌우하는 핵심 변수로 작용합니다.

예를 들어, 일반 주거지역이 준주거지역이나 상업지역으로 용도변경이 되면, 건축 가능한 건물의 용도와 규모가 확대되면서 해당 부지의 가치가 급등하게 됩니다. 이는 종종 토지주나 건축주 입장에서는 엄청난 수익을 안겨주는 기회로 작용하며, 개발 기대감으로 인한 프리미엄이 붙기도 합니다.

대표적인 사례로는 역세권 도심복합개발지구, 재정비촉진지구, 유휴 공공부지의 상업화 등이 있습니다. 이들 지역은 기존 용도보다 더 높은 밀도의 건축이 허용되며, 업무시설이나 상업시설이 유입되면서 유동 인구가 증가하고, 주변 상권 및 주택 가격에 긍정적 영향을 미칩니다.

다만 용도지역 변경은 지자체의 도시계획위원회, 교통·환경·경관 영향 평가 등을 거쳐야 하며, 단기간에 이뤄지지 않습니다. 또한 일부 지역에서는 용도변경을 악용한 투기 사례도 존재해, 정부는 이를 방지하기 위해 일정 기간 전매 제한, 토지거래허가구역 지정 등 규제를 병행하고 있습니다.
부천 원종 휴먼빌

투자자 입장에서는 해당 지역의 장기적 도시계획을 살펴보는 것이 중요합니다. 용도지역 변경 가능성이 높은 지역에 선제적으로 진입한다면, 실질적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 무작정 기대감에만 의존해서는 안 되며, 행정 절차의 현실성과 지역별 규제의 차이를 충분히 검토해야 리스크를 줄일 수 있습니다.