생활형 숙박시설, 이른바 '레지던스'는 초기에는 관광객, 출장자 등을 위한 장기 체류형 숙박시설로 분류됐지만, 최근 몇 년간은 수익형 부동산의 새로운 형태로 각광받으며 투자자들의 관심을 끌어왔습니다.(출처: https://kisdiconference.kr) 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 청약 통장 없이도 분양이 가능하고, 주택 수에도 포함되지 않는다는 점에서 투자 접근이 쉬웠기 때문입니다.

특히 호텔식 운영이 가능하고, 임대 수익 창출이 가능하다는 점에서 실거주와 수익을 동시에 원하는 투자자들의 수요가 몰렸습니다. 코로나19 이후 비대면 업무와 장기 체류 트렌드가 확산되며 생활형 숙박시설에 대한 수요가 늘었고, 수도권뿐 아니라 지방 중소도시에서도 속속 공급이 확대되었습니다. 문제는 이처럼 급증한 공급이 규제의 사각지대를 이용한 투기 수단으로 변질되었다는 점입니다.

정부는 이에 대한 문제 인식을 바탕으로 2022년부터 생활형 숙박시설에 대한 규제를 강화하고 있습니다. 대표적으로는 주거용 전환 제한, 취사 시설 설치 금지, 건축물 용도 변경 시 허가 의무화 등이 도입되었고, 일시적 유예 조치를 제외하면 실질적으로 주거 목적의 활용이 어려워졌습니다. 이에 따라 투자자들의 수익 기대치도 낮아졌고, 분양가 대비 실거래가가 하락하는 경우도 많아졌습니다.

또한 생활형 숙박시설은 일반 주택과 달리 주택임대차보호법의 적용을 받지 않기 때문에 임차인 보호가 어려우며, 금융기관 대출 역시 보수적으로 적용되는 경우가 많습니다. 이러한 점에서 리스크 관리가 중요한 수익형 상품으로 평가되며, 무분별한 진입은 오히려 손실로 이어질 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 입지 여건이 뛰어난 일부 지역, 예컨대 관광지 인접지나 도심 호텔 대체 수요가 있는 상권 중심지는 여전히 경쟁력을 갖고 있습니다. 이 경우 전문 운영사와 제휴해 숙박 수익을 분배하거나, 단기 임대 플랫폼을 통한 수익 극대화 전략이 유효할 수 있습니다.

생활형 숙박시설은 명확한 목적성과 관리 역량이 수익성을 결정짓는 핵심 요소입니다. 단순히 ‘규제 적은 주거 상품’이라는 인식은 이제 더 이상 유효하지 않으며, 투자자 입장에서는 보다 정밀한 분석과 리스크 검토가 필요한 상품군으로 재정의되고 있습니다.